São muitas as questões que surgem quando se está a comparar propostas de crédito habitação. Damos-lhe assim uma ajuda a compreender – O Spread –
O que é o Spread?
No que toca a comprar casa com recurso a financiamento este é um conceito que aparecerá sempre associado ao crédito, mas afinal o que é o spread?
O spread é um elemento da taxa de juro que é definido individualmente por cada banco num empréstimo habitação. No fundo, trata-se da margem de lucro da instituição financeira.
Apesar de não ser do conhecimento geral, para emprestarem dinheiro, as entidades credoras recorrem a financiamento de terceiros.
No fim, é comum o cliente de um crédito receber dinheiro que foi emprestado à entidade credora. Ou seja, muitas financeiras emprestam dinheiro que lhes foi emprestado.
Todo este sistema tem um risco, por isso, quando efetuamos um crédito, as taxas de juro que pagamos incluem as taxas que a entidade credora está a pagar a terceiros mais a sua margem de lucro – o denominado o spread.
Como se calcula?
Representando numa fórmula a taxa de juro que pagamos num crédito, obtemos o seguinte:
Taxa de Juro = Custo do Dinheiro + Spread
Spread: uma equação cheia de variáveis
Ora bem, spread é parte da taxa de juro que é somada ao indexante, de que é exemplo o Euribor (European Interbank Offered Rate) – a taxa de referência do mercado monetário interbancário e que é comummente usada nos contratos de crédito habitação em Portugal. O Euribor traduz a cotação média de um conjunto de bancos europeus.
O spread reflete, por isso, a margem de lucro que, em cada contrato, cada entidade bancária determina livremente para si.
São, porém, vários os fatores que entram na equação. Daí que o montante de spread dependa:
- Da finalidade do crédito (pessoal, para compra de habitação, etc.);
- Do perfil do cliente com a instituição (isto é, rendimentos, vínculo laboral, histórico comercial no banco, taxa de esforço, entre outros fatores):
2.1 No que diz respeito à atividade profissional, são privilegiadas profissões como a dos militares, médicos, professores, ou seja, profissões cujos empregadores sejam Organismos Estatais e/ou com protocolos bancários, uma vez que estes oferecem uma maior estabilidade e portanto uma melhor garantia bancária;
2.2 Depende igualmente do LTV. O LTV, também denominado de rácio financiamento / garantia nos créditos habitação, é o rácio com que os Bancos aprovam as operações de crédito habitação e determina a diferença entre o valor financiado e o valor que o imóvel é avaliado.
Atualmente, os LTV’s que os Bancos aprovam variam entre os 70% e os 80%, mas existem exceções e, cada vez mais, alguns Bancos apresentam maior apetência para financiar maiores LTV, havendo com alguma frequência aprovações com 85%.
A fórmula de cálculo do rácio financiamento garantia, como é denominado em português, é a seguinte: (Montante do Empréstimo / Valor da Garantia) x 100 = LTV (%).
2.3. Depende igualmente dos rendimentos (a grande maioria das Instituições Bancárias faz uma segmentação dos seus clientes com base nos rendimentos, identificando e premiando os segmentos com maiores remunerações. São considerados clientes “premium” e têm acesso a spreads mais reduzidos, com bonificações atribuídas relativamente ao preço de tabela.
- Da capacidade negocial do cliente;
- Do risco da operação (que o banco procura limitar para si próprio ao mínimo) e o retorno que a entidade credora pensa conseguir com ela, os quais, por sua vez, influenciam a taxa de juro a suportar pelo cliente;
- Do custo de financiamento.
Mas não só, porque a estratégia comercial da entidade bancária costuma entrar também nesta equação. E, quando o faz, o spread vê-se normalmente reduzido caso o potencial cliente adquira outros produtos financeiros, associados ao crédito em negociação. É o chamado cross-selling (vendas cruzadas).
Em resumo, a taxa de juro que um cliente paga num crédito depende do risco associado ao seu perfil. As entidades credoras procuram minimizar o seu risco e caso identifiquem um cliente com elevado potencial de incumprimento vão cobrar taxas de juro superiores.
No entanto, se uma entidade credora praticar taxas de juro demasiado elevadas irá perder clientes de crédito para outros bancos.
E é por isso que lemos, vemos e ouvimos falar (nas notícias) em “guerras de spreads”, alturas em que as instituições de crédito, para incrementar uma maior competitividade no mercado e atrair clientes, tornam os critérios de concessão dos empréstimos mais “elásticos”, digamos assim.
Pode-se negociar spreads?
Sim, principalmente nos contratos de crédito habitação é possível negociar com o banco o spread praticado, o cliente nunca deverá aceitar a primeira proposta. Se este processo lhe parecer complexo e tiver dúvidas na melhor abordagem a colocar ao Banco, deverá recorrer a um intermediário de crédito, como a E-Finance que negoceia por si e lhe oferece a melhor opção de mercado mediante a sua situação, sem qualquer custo associado.
Como?
- Apresentar contrapropostas de outros bancos;
- Entrada inicial: quanto mais elevada, melhor (menor LTV);
- Apresentação de garantias bancárias;
- Situação profissional estável;
- Vendas associadas facultativas:
- Para receber uma bonificação no spread habitação os bancos normalmente permitem e até sugerem a contratação dos seguintes produtos para o efeito (um procedimento que se designa por “vendas associadas facultativas”):
- Cartão de débito;
- Cartão de crédito;
- Domiciliação do ordenado;
- Seguro de vida;
- Seguro multirriscos;
- Produtos de poupança (tais como uma conta-poupança ou um PPR).
- Regra geral, por cada produto contratado pelo cliente, o spread baixa numa determinada percentagem.
- Assegurar uma taxa de esforço sustentável
- Para receber uma bonificação no spread habitação os bancos normalmente permitem e até sugerem a contratação dos seguintes produtos para o efeito (um procedimento que se designa por “vendas associadas facultativas”):
Spreads 2021: qual a oferta praticada este ano?
Longe estão os tempos dos spreads abaixo de 0,5%. Em 2008, no despontar da última crise económico-financeira, somavam-se, a cada dia, os prejuízos dos bancos e eram visíveis os riscos que estes tinham assumido nos empréstimos que concederam. Nessa altura, as instituições financeiras começaram a aumentar os seus spreads mínimos, tendo em alguns casos atingido valores acima de 4%. No entanto, fruto das descida verificada nos últimos anos, o mercado volta a oferecer crédito para comprar casa com spreads já iguais ou inferiores a 1%, podendo ser uma altura apelativa para quem pretende solicitar ou transferir um crédito à habitação.
Quais são os spreads mínimos praticados atualmente?
É possível observar que os spreads praticados pelos principais bancos em Portugal, em 2021, variam entre 0,95% (o valor mais baixo do mercado atualmente) e 1,3%.
No entanto, em alguns casos específicos, de acordo com o perfil do cliente e o risco determinado pelo banco para a operação, poderão ser obtidas condições ainda mais competitivas do que aquelas publicitadas pelas instituições financeiras. A título exemplificativo, já vários clientes da E-Finance, que recentemente beneficiaram dos nossos serviços conseguiram garantir spreads abaixo de 0,9%.
Caso pretenda obter as melhores propostas de crédito habitação, pode contar com o nosso serviço especializado, sem qualquer custo para si, entre em contacto connosco.
Um spread habitação mais baixo nem sempre se traduz num crédito mais acessível. Assim, caso tenha dúvidas sobre como escolher o melhor financiamento, deverá procurar um intermediário de crédito, como a E-Finance que negoceia por si e lhe oferece a melhor opção de mercado mediante a sua situação, sem qualquer custo associado.
Tome uma decisão consciente e informada, entre em contacto com a E-Finance.
Recomendamos ainda leitura do seguinte artigo sobre os principais indicadores que deverá ter em conta na comparação de propostas: Saiba como comparar propostas de Crédito Habitação